Bonjour Pierre.
Voici ce que qu'on va faire pour ton projet.
Projet d’Investissement Immobilier en Station de Ski (V2)
Objet : Acquisition d'un appartement en montagne pour usage mixte (Personnel & Locatif saisonnier) avec objectif d'autofinancement (Cash-flow zéro).
1. Localisation et Caractéristiques du Bien
Secteur géographique : Idéalement Les 2 Alpes (ou station équivalente), située à maximum 2h30 de Soucieu-en-Jarrest (69).
Critères prioritaires :
- Proximité immédiate des pistes (Skis aux pieds ou < 200m).
- Présence impérative d'un casier à skis.
Configuration : T2 avec une chambre séparée + capacité de couchage totale pour 4 personnes confortables (jusqu'à 6 ponctuellement).
Environnement : Station dynamique l'été (VTT de descente et randonnée).
Exclusion : Pas de copropriétés avec services coûteux type piscine ou spa.
2. Calendrier d’Occupation Propriétaire (Usage Perso)
L’occupation est optimisée pour libérer les périodes les plus rentables (notamment les vacances de février) :
- Hiver : 1 semaine entre Noël et le Jour de l'An + 1 seul week-end en saison (janvier ou mars).
- Printemps : 1 week-end prolongé (pont de mai).
- Été : 1 semaine en août.
- Reste de l'année : Mise en location saisonnière intégrale (gestion déléguée).
Note : La semaine de février est intégralement réservée à la location pour maximiser le CA.
3. Objectifs Financiers et Montage
- Objectif cible : Cash-flow zéro (Revenus locatifs nets ≥ Mensualités crédit + Charges + Fiscalité).
- Apport global : 50 000 € (incluant : frais de notaire, enveloppe travaux/rénovation, ameublement complet, et frais de dossier).
- Simulation : Déterminer le prix d'achat maximum et le montant du prêt en fonction de cet apport pour atteindre l'équilibre.
4. Études et Analyses Demandées
A. Comparatif Fiscal et Juridique
Comparer les structures suivantes pour un couple marié (Indivision) :
- LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime Réel : Amortissement du bien et des meubles.
- SCI à l'Impôt sur les Sociétés (IS) : Analyse de la capitalisation vs fiscalité à la revente.
B. État exhaustif des coûts (Investissement & Exploitation)
L'analyse doit lister l'intégralité des flux sortants :
- Investissement initial : Acquisition, Notaire, Garantie bancaire, Travaux de rafraîchissement, Ameublement & Équipement (literie, cuisine, déco).
Charges annuelles d'exploitation :
- Copropriété (charges de base + chauffage).
- Fiscalité : Taxe foncière, Taxe d'habitation (résidence secondaire), CFE.
- Assurances : PNO et MRH.
- Énergies & Télécom : Électricité, Eau, Box Internet/TV.
- Frais de gestion : Conciergerie (20-25% du CA), commissions plateformes (Airbnb/Booking), Honoraires comptables.
- Maintenance : Provision annuelle pour petit entretien.
L'Expérience Utilisateur
Étape 1 : Le Paramétrage (Tu ne le fais qu'une seule fois)
C'est un samedi matin, tu te connectes à ton app "Ski-Invest" pour la première fois.
Ton Profil Financier : Tu indiques tes constantes. Tu entres "50 000 €" d'apport global. Tu règles ton crédit sur "20 ans" à "3.5%".
Tes Contraintes Géographiques : Tu entres ton point de départ : "Soucieu-en-Jarrest". Le système trace invisiblement un cercle de 2h30 de route autour de chez toi.
Ton Calendrier Perso : Tu coches les semaines que tu veux garder pour toi (Noël, un week-end en janvier, le pont de mai, une semaine en août). L'outil sait désormais que ces dates-là ne rapporteront 0 €.
👉 Résultat : L'application est calibrée. Elle est prête à filtrer le marché pour toi.
Étape 2 : La Chasse sur le Terrain (L'Extension Chrome)
Tu ne vas pas sur ton app. Tu vas sur LeBoncoin ou SeLoger, comme d'habitude. Tu repères un T2 sympa aux 2 Alpes. Dès que tu ouvres l'annonce, une fenêtre latérale s'ouvre automatiquement à droite de ton écran. C'est ton extension qui travaille :
- Le Check Géographique : Elle te confirme "✅ < 2h30 de Soucieu". (Si c'était à Tignes, ça serait rouge direct).
- L'Analyse du Prix (DVF) : Elle compare le prix de l'annonce avec les ventes réelles des 3 dernières années dans le quartier. Elle te dit : "Attention, ce bien est affiché 15% plus cher que le marché".
- Le Flash Test Cash-Flow : Sans que tu touches à rien, elle simule ton crédit (avec tes 50k d'apport) et estime un loyer moyen.
Si c'est vert : "Pépite potentielle ! Cash-flow positif".
Si c'est rouge : "Trop cher. Effort d'épargne requis : 250€/mois".
👉 Résultat : En 3 secondes, tu sais si ça vaut le coup de creuser ou si tu passes à l'annonce suivante.
Étape 3 : L'Analyse Approfondie (Le "Deep Dive")
Le bien aux 2 Alpes a eu un "Feu Vert" sur l'extension. Tu cliques sur le bouton "Analyser en détail". Ça t'ouvre ton tableau de bord web avec toutes les infos de l'annonce déjà pré-remplies. C'est là que la magie opère :
- L'Enquêteur Locatif (Scraping) : L'outil va scanner les annonces Airbnb actives autour de cet appartement précis. Il te sort : "Ici, un T2 se loue 140€ la nuit en février, mais seulement 60€ en basse saison".
- La Vérification des Charges : L'outil te demande de valider les charges. Tu vois que l'annonce mentionne "Piscine" ? L'outil te met une alerte ⚠️ "Attention, charges de copro risquent d'être élevées, objectif Cash-Flow menacé".
- L'Ajustement Travaux : Tu regardes les photos, la cuisine est vieille. Tu ajoutes manuellement "5 000 €" dans la case Travaux. Le calcul se met à jour instantanément.
Étape 4 : Le Verdict Fiscal & Bancaire
Maintenant que tout est calé, tu regardes le bas de la page. L'outil te présente le duel final :
- À Gauche (LMNP Réel) : Il te montre que grâce à l'amortissement du bien et des meubles, tu ne paieras 0 € d'impôt sur tes loyers pendant 8 ans.
- À Droite (SCI à l'IS) : Il te montre ce que ça donnerait en société, avec l'impôt sur les sociétés déduit.
Enfin, l'outil te donne le chiffre clé : Le Prix d'Achat Cible. Il te dit : "Le bien est affiché à 180 000 €. Mais pour respecter ton règle du Cash-Flow Zéro avec tes 50k d'apport, tu dois le négocier à 165 000 € maximum."
Étape 5 : La Décision
Tu as toutes les cartes en main.
- Tu sais que c'est à la bonne distance.
- Tu sais que le calendrier colle (Février est loué à 100%, tu as tes semaines perso).
- Tu as ton prix de négociation calculé au centime près.
Tu n'as plus qu'à appeler l'agent immobilier pour faire ton offre, arguments chiffrés à l'appui.